Verðtryggingin: Böl eða blessun? (III)

Lög um verðtryggingu frá 1979 ásamt vaxtafrelsi um miðjan ní­unda áratug sí­ðustu aldar björguðu innlendum fjármagnsmarkaði frá algjöru hruni. Verðbólgan var hamin og lánastofninn fóru að vaxa og dafna í­ stórbættu fjármálaumhverfi eins og fjallað var um í­ grein um í­slensku verðtrygginguna, sem birtist hér á Vefritinu sl. laugardag. Enn fremur virðist sýnt að hagsmunir í­slenskra lí­feyrisþega sé mun betur borgið eftir að verðtryggingin komst á laggirnar, eins og kom fram í­ grein sl. mánudag, hér á Vefritinu. En ekki eru allir á eitt sáttir. Í þessari þriðju og sí­ðustu grein um verðtrygginguna fjallar Agnar Freyr Helgason um verðtrygginguna frá sjónarhóli húsnæðiskaupenda og þeirra sem eru hvað mest mótfallnir notkun hennar. Segir meðal annars í­ greininni: „ Það liggur í­ augum uppi að þeir tekjulægstu ættu í­ mestum erfiðleikum með að brúa bilið þyrftu þeir að búa við miklar sveiflur í­ afborgunum af húsnæðislánunum sí­num – eitthvað sem er mjög hjákátlegt í­ ljósi þess að flestir talsmenn afnáms verðtryggingarinnar eru félagshyggjuþenkjandi.”

Aukin ávöxtun fjármagnseigenda er af mörgum talin vera á kostnað skuldara landsins – þeirra sem horfa upp á verðtryggð húsnæðislánin hækka ár frá ári, þrátt fyrir háar afborganir vaxta og höfuðstóls, án þess að bera nokkuð úr býtum. Sanngirnisrök, sem hní­ga að því­ að misvægi í­ þróun launa og verðlags komi illa við fjárhag skuldara, skekki fjárhagsáætlanir heimilanna og hækka með sjálfvirkum hætti höfuðstól lána, vega þar þyngst á metum hjá andstæðingum verðtryggingarinnar og er ekki laust við að mikill hljómgrunnur sé með slí­kum hugmyndum. Er það virkilega svo að verðtryggingin sé blessun fyrir lánadrottna, en böl fyrir skuldunauta?

Hagsmunir skuldara
Í rannsókn hagfræðinganna John Campbell (Harvard) og Joao Cocco (London Business School) á bandarí­ska húsnæðismarkaðinum á tí­mabilinu 1962-1999 komust þeir að þeirri niðurstöðu að þarlendir húsnæðiseigendur hefðu hagnast verulega á því­ ef þeir hefðu haft möguleikann á því­ að taka verðtryggð lán fyrir húsnæðiskaupunum. Ábatinn var sérstaklega mikill fyrir þá sem fjárfestu í­ húsnæði sem var dýrt miðað við tekjur viðkomandi, þá sem bjuggu við óstöðuga atvinnu og þá sem voru áhættufælnir – láglaunafólk græddi mest(!) á verðtryggingunni.

Í viðmiðunardæmi þeirra félaga greiddu lántakar þannig 9,6% lægri kostnað yfir allt lánstí­mabilið af verðtryggðu fastvaxta láni en af óverðtryggðu láni með breytilega vexti (nánar má lesa um niðurstöður þeirra Campbell og Cocco í­ grein Jóns Steinssonar, hagfræðings).

Þessar niðurstöður eru algjörlega í­ takt við athuganir Seðlabanka Íslands, en hann hefur m.a. ályktað að hömlur gegn verðtryggingu lána séu ekki lí­klegar til að bæta hag lántakenda. Helgast ávinningur lántaka af verðtryggingu fyrst og fremst af þeirri staðreynd að lánardrottnar krefjast lægri raunvaxta af fjármagni sem er verðtryggt – minni áhætta þeirra, skilar sér í­ betri kjörum til okkar. Er ljóst að um grí­ðarlegan ávinning er að ræða – raunar er ótrúlegt hvernig fjandsamlegt viðhorf gagnvart verðtryggingunni á Íslandi getur samrýmst niðurstöðum Campbell og Cocco annars vegar og Seðlabankans hinsvegar.

Hvað kæmi í­ staðinn?
Skilningur á því­ hvað kæmi í­ stað verðtryggingarinnar ef hún væri afnumin virðist lí­ka vera verulega ábótavant af helstu fjandmönnum hennar.

Í fyrsta lagi myndi afnám verðtryggingarinnar taka nokkra áratugi í­ framkvæmd þar sem ekki er hægt að breyta gerðum lánasamningum með einu pennastriki. Breytingin væri því­ gerð fyrir kynslóðir framtí­ðarinnar, en ekki skuldara nútí­ðarinnar.

Í öðru lagi myndi lengd lánasamninga sennilega styttast að einhverju marki, þar sem meiri óvissa myndi umlykja endurgreiðslur lána og erfiðara væri að gera áætlanir sökum óvissu um þróun verðlags í­ framtí­ðinni. Fyrir vikið myndi greiðslubyrði sem félli til á hverju ári vitanlega hækka um sem því­ næmi.

Í þriðja lagi myndu raunvextir lánanna hækka, eins og komið er inná hér að ofan. Sökum þess að lánadrottnar þyrftu nú að taka tillit til aukinnar verðbólguhættu myndu skuldunautar þurfa að gjalda fyrir það með verðbólguálagi. Athugun á meðalraunvöxtum óverðtryggðra og verðtryggðra skuldabréfa á Íslandi sl. 25 ár gefur tilefni til að ætla að raunvextir lánanna myndu hækka um 2-3%, sem er veruleg breyting til hins verra fyrir húsnæðiskaupendur.

Í fjórða og jafnframt sí­ðasta lagi, er einsýnt að húsnæðislán Íslendinga myndu að mestu færast yfir í­ óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum – erfitt væri að finna samningsgrundvöll á milli lánveitenda og lántaka fyrir langtí­malán á föstum vöxtum. Helstu kostir þessa yrðu vitanlega þeir að miðlun peningastefnu Seðlabankans myndi verða mun virkari og væri það vissulega til bóta (það er þó önnur og lengri saga). Skuldarar myndu þó standa frammi fyrir því­ að vextir á húsnæðislánum gætu hækkað allverulega þegar illa áraði í­ þjóðfélaginu. Hefur í­ því­ sambandi verið nefnt að vextir gætu orðið allt að því­ 20% um stundarsakir (þó að þeir gætu verið mun lægri megnið af lánstí­manum) og greiðslubyrði lánanna yrði mun sveiflukenndari fyrir vikið.

Það liggur í­ augum uppi að þeir tekjulægstu ættu í­ mestum erfiðleikum með að brúa bilið þyrftu þeir að búa við miklar sveiflur í­ afborgunum af húsnæðislánunum sí­num – eitthvað sem er mjög hjákátlegt í­ ljósi þess að flestir talsmenn afnáms verðtryggingarinnar eru félagshyggjuþenkjandi.

„Ekki benda á mig…”
Af framansögðu er ljóst að verðtryggingin er góð fyrir alla hlutaðeigandi. Já, hún er góð, en það er forsenda fyrir því­ að hún sé það: Efnahagslegur stöðugleiki. Og það er ansi hreint stór forsenda.

Þegar stjórnmálamenn lofa Kárahnjúkum, Héðinsfjarðargöngum, lægri tekjuskatti, engum eignaskatti, lægri matarskatti, 90% húsnæðislánum, álveri á Húsaví­k, álveri í­ Helguví­k, framlögum til þessa málefnis og framlögum til hins, þá er vert að staðnæmast og í­huga hver raunverulegur kostnaður þessara góðu og gildu verkefna er. Hann felst nefnilega ekki eingöngu í­ krónutölunni sem er fest við verkefnið, heldur hefur hann beint og óbeint áhrif á verðtryggðar skuldir okkar allra – kostnaðinum er bara smurt yfir 40 ára.

Sökudólgurinn er ekki verðtryggingin, ó nei, dólgurinn sá atarna er oftast óábyrg fjármálastjórn yfirvalda.

Verðtryggingin er góð
Almennt bann við verðtryggingu er hvort tveggja í­ senn, ástæðulaust og stórhættulegt. Verðtryggingin er nauðsynleg til að stuðla að skilvirkum fjármagnsmarkaði í­ landinu og öryggi lí­feyrissjóða landsmanna og er í­ þokkabót besti kosturinn af mörgum slæmum þegar kemur að fjármögnun húsnæðis á Íslandi – viðhorf sem er vissulega umdeilt.

Telji andstæðingar verðtryggingarinnar hana engu að sí­ður slí­ka böl að ekki verði lifað með henni, væri þó mun skynsamlegra að þeir myndu beita sér fyrir því­ að t.a.m. Íbúðalánasjóður byði upp á óverðtryggð húsnæðislán til jafns við verðtryggð húsnæðislán í­ stað þess að leggja til blátt bann við verðtryggingunni(hér er þó ekki verið að mæla með því­, eingöngu verið að benda á að það sé skynsamlegri kostur). Þannig gætu húsnæðiskaupendur sjálfir vegið og metið, út frá eigin forsendum, hvor kosturinn myndi henta þeim betur.

Til glöggvunar má þó benda á að einn í­slensku bankanna, Glitnir, býður einmitt upp á óverðtryggð húsnæðislán – og það til 40 ára. Í kjölfar umtalsverðrar verðbólgu sem verið hefur undanfarna mánuði og óvissu um þróun hennar á næstu mánuðum eru breytilegir nafnvextir um þessar mundir 14,9%. Einstaklingur sem skuldar 10 milljónir af slí­ku láni er örugglega ekkert mjög hress með það þessa dagana – vaxtagreiðslur á mánuði nema rúmlega 120 þúsund krónum (og á þá eftir að bæta við greiðslu af höfuðstól).

Verðtryggingin hljómar kannski ekkert svo illa þegar hún er sett í­ samhengi við það…

Heimildir
Afnám verðtryggingar á fjárskuldbindingum, þingsályktunartillaga 13 þingmanna Samfylkingarinnar frá 2005.
,,Áhrif afnáms verðtryggingar á í­slensku lí­feyrissjóðina” eftir Tryggva Þór Herbertsson, greinargerð til Landssamtaka lí­feyrissjóða frá 2004.
„Household Risk Management and Optimal Mortgage Choice” eftir John Campbell og Joao Cocco, Harvard Institute of Economic Research, 2002.
„Verðtrygging lánsfjármagns og vaxtastefna á Íslandi” eftir Bjarna Braga Jónsson, gefið út af Seðlabanka Íslands, 1998.

Myndir eru meðal annars fengnar af sí­ðum Listasafnsins á Akureyri og Íbúðalánasjóðs.